 Покупка квартиры в ново строе, на первичном рынке – дело серьезное. Но повышение уровня информированности граждан о рынке недвижимости, а также развитие этого рынка, придало гражданам излишнюю самоуверенность.
Когда речь идет о строящемся жилье в новом доме, то уже одно название вызывает недоверие.
Да и покупается тут не недвижимость и собственность - а право, т.е. фактически нематериальный объект. И рисков здесь не то, чтобы больше, просто они больше связаны с фактором неопределенности.
В этом, пожалуй, и состоит основное отличие от европейского рынка.
Опасности первичного рынка могут быть следующими:
- Застройщик не достроит объект, или обанкротится. Тут ничего ни от чего не зависит, форс-мажор может не зависеть ни от кого. И предусмотреть сложно. Но все-таки практически все объекты достраиваются. А там, глядишь, государство поможет…
- Застройщик заключает договор либо без регистрации в Госархстройконтроле, либо заключает с вами договор с каким угодно названием и пунктами. Вы не сможете ничего поменять, если вам нужна квартира именно та, и именно в этом доме. Соответственно, законодательство в случае чего вам не поможет, так как по договору вы можете называться и инвестором, и партнером, и покупателем, и даже заимодавцем.
- Умышленные двойные продажи. Они возможны, когда договор не регистрируется в Госархстройконтроле. Приличные застройщики, конечно, так не делают. Важно проверять в офисе застройщика, чтобы в шахматке объекта появились вы как покупатель.
- Случайные двойные продажи могут быть вызваны и технической ошибкой, когда вас просто забыли внести в реестр дольщиков, или перепутали что-то. И случайностью – например, технический сбой или не сохраненный файл.
- Изменение отделки квартиры в процессе строительства. Как тут поступит застройщик, прогнозировать сложно. Поставит перед фактом, предложит доплатить или иное. Обычно делается это не от хорошей жизни, а чтобы сэкономить. Бывают случаи и иные. Обычно чистовая отделка пользуется спросом в дешевых районах и бюджетных квартирах. Если же дом в престижном районе с большими квартирами запланирован с чистовой отделкой, многие покупатели сами могут попросить черновую, чтобы потом сделать эксклюзивный ремонт. А застройщику такая идея может понравиться.
- Изменение площади квартиры. В большинстве случаев после постройки дома и обмеров квартир БТИ оказывается, что какие-то чуть меньше, а какие-то чуть больше. Когда-то застройщики даже возвращали часть денег. Вопрос в том, захотят ли сейчас они это сделать. В другом же случае, если площадь окажется больше, то могут попросить доплатить.
- Использование при расчете различных цифр площадей. То ли это общая площадь с учетом всех балконов и лоджий с коэффициентом 1, то ли с коэффициентом 0,5 и 0,25.
- Одна квартира вместо другой. С умыслом или без вам могут показать другую квартиру (если она уже фактически возможна для просмотра, или другую планировку. Ни по планировке, ни при визуальном осмотре черновой отделки впечатление от увиденного не совпадает с пространственными ощущениями.
- Строительные и фактические номера квартир отличаются. Поэтому иногда не совсем легко разобраться, особенно, если в секции не один подъезд, а на этаже две похожие квартиры.
- Продажа квартир на дополнительных этажах. Например, проект согласован как 6-7-этажный дом. Квартиры в нем пользуются успехом, поэтому застройщик решает добавить еще пару этажей, запускает согласование этого всего процесса. На полпути начинаются продажи, а проект не согласовывается до конца. В итоге с застройщика нужно будет умудриться вытащить заплаченное.
- Изменение цены в течение и доплата при сдаче. Причин может быть много: финансовый кризис застройщика и изменение цен на стройматериалы, превышение фактической площади нормативной и т.п. Столь же различны могут быть и способы заставить вас доплатить.
- Многочисленные авансы за одну и ту же квартиру. Это ближе уже к формам мошенничества черных риелторов, которые не стремятся такие авансы возвращать.
- Недоделанные документы от застройщика, что может закончиться невозможностью получить свидетельство о собственности на уже сданный, или достроенный и не сданный дом. Узаконивать право собственности тогда придется судом.
- Цена «сверху». Часто в объявлениях можно найти одинаковые квартиры по разной цене. Может, даже это одни и те же квартиры. Где-то накрутил риелтор, где-то квартира продается по переуступке, где-то застройщик рассчитался квартирой с подрядчиком и т.д.
- Кризис рынка недвижимости или экономики в целом может обречь проект на стадии котлована на верную гибель. Такой объект, если застройщик финансирует его с продаж, может не быть достроен. Хотя цена и обещания могут быть весьма привлекательны.
- Слишком низкая цена, как обычно, должна вызывать подозрения. Если это не краткосрочная акция. Себестоимость строительства не может различаться в разы по сходным объектам. Поэтому, если цена слишком низка, это говорит либо о низкой стадии строительства, либо о том, что застройщик уже даже такими способами стремится привлечь дополнительные инвестиции. Т.е. денег у него нет и взять больше негде.
Надеюсь, мы напугали вас не слишком сильно. Так как многие из вышеперечисленных ситуаций невозможно предсказать, и в большинстве случаев это форс-мажорные ситуации. Или же данность, которую Вы все равно не в силах изменить, например, заставить застройщика заключать иную форму договора. И совершенно не означает, что все это случится именно с вами. Но проявлять разумную осмотрительность и привлечь специалиста изучить документацию полезно всегда. Тем более, что строящееся жилье, качественное и современное – неплохое вложение всегда, конечно же при условии, что оно достроено утверждают специалисты из Агентства недвижимости Киев «Викторрия и Ко».
|
