|
Генеральный директор ОАО «Валекс», к.э.н. Синяев В.В.
«Мы не стремимся быть самыми большими.
Наша цель – быть лучшими!»
Девиз группы компаний «Tra Dec»
Девелопмент – гарант эффективного предпринимательства на рынке аутсорсинга строительных услуг
Строительство как самостоятельная отрасль национальной экономики, на долю которой приходится десятая часть ВВП, выполняет важнейшую социальную миссию – обеспечивает общество заводами, фабриками, железными и автомобильными дорогами, электростанциями, гидротехническими сооружениями, портами, жилыми домами и другими объектами. Выполняя социальную миссию, строительная отрасль объединяет деятельность общестроительных и специализированных организаций, проектно-изыскательских и научно-исследовательских учреждений, предприятий, а также организаций, выполняющих строительно-монтажные работы хозяйственным способом.
В сфере капитального строительства принимают участие более 70 отраслей национальной экономики, обеспечивающие материально-технические ресурсы: металл, цемент, лес, строительные машины, транспорт, топливо, энергию. В отрасли используется более 50 % продукции промышленности строительных материалов, 20 % металлопроката, около 10 % пиломатериалов, более 10% продукции машиностроения.*
В отрасли функционирует около 140 тысяч строительных предприятий и свыше 11 тысяч проектно-изыскательских организаций.
*Акимов В.В., Макарова Т.Н., Мерзляков В.Ф., Огай К.А. Экономика отрасли (строительство) – М.: ИНФРА-М. 2005, с. 14
Известно, что в роли товара строительной индустрии выступает объект недвижимости, который формирует многоотраслевые коммерческие связи экономики страны.
Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими в России может быть создан цивилизованный рынок строительных услуг, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые условия экономических отношений между хозяйствующими субъектами.
Удовлетворение потребительского спроса на строительную продукцию – является ключевой проблемой сферы предпринимательства. Концепция маркетинга в строительных компаниях ориентирована изначально на выявление потребительского спроса на готовые объекты недвижимости, а результат этой ориентации - возможность повышения экономических результатов деятельности организации.
В последнее время получили развитие новые организационные формы выполнения строительного проекта, в которых предпринимательская деятельность организаций рассматривается как инновационный процесс совершенствования товарно-денежных отношений с гибким использованием маркетинговых исследований в части непрерывного анализа потребностей, спроса конечных потребителей строительного продукта.
К одним из прогрессивных форм организации строительного бизнеса следует отнести аутсорсинг. Известно, что аутсорсинг – это комплексная система менеджмента, включающая механизмы принятия взвешенных решений по перераспределению полномочий внутри структуры в целях обоснования экономической целесообразности – какие виды работ выполнять собственными силами, а какие передавать на сторону.
Менеджмент аутсорсинга успешно исполняют компании девелоперы, которые стоят во главе иерархии исполнения принятого строительного проекта, формируют его с учетом практически всех вопросов, встречающихся при его реализации.
Если на Западе эти категории прочно вошли в обиход участников рынка более века назад, то в России о них впервые услышали в середине 1990-х. Еще сегодня, даже среди непосредственных участников рынка недвижимости в нашей стране, не все до сих пор разобрались и уяснили суть девелоперской деятельности, ее специфику.
Компания – девелопер является управленческим ядром, которое с помощью механизма аутсорсинга берет на себя ответственность за конечный результат успешного завершения проекта в результате привлечения сторонних организаций по многопрофильным работам. Известно, что более чем один год уходит на подготовительные предпроектные, проектные и согласовательные работы, еще не менее года идет стройка (для объекта свыше 10 тыс. кв. м).
В процессе реализации строительного проекта формируются новые риски, связанные с изменениями в законодательстве, проблемами материального обеспечения, сбыта, платежеспособностью пользователей строительной продукцией. Именно компания-девелопер выступает в роли опытного дирижера огромного хора привлеченных инвестиционных, строительных компаний, институтов посредников, муниципальных и других властных структур.
И от того, как будут просчитаны управленческие алгоритмы последовательных шагов выполнения строительного проекта – зависит коммерческий успех всех участников инвестиционно-строительного комплекса.
В переводе с английского языка слово «Девелопмент» (development) означает «развитие», включающее длительность процесса как совокупности эффективного функционирования экономических, финансовых, социальных и властных структур.
В сфере строительства этот термин означает сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта – объекта недвижимости, направленный на создание объекта недвижимости с целью его реализации, либо использования. Иными словами девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи земельных участков.
В целом, ключевым атрибутом девелопмента является последовательность прохождения ряда этапов, к которым следует отнести и приобретение земельного участка, и строительство объекта и его реализацию. Технология реализации девелопером строительного проекта с использованием системы аутсорсинга, представлена на рисунке 1.
Не случайно в роли компании-девелопера выступают крупные инвестиционно-строительные комплексы, интегрирующие в своем составе объекты инвестирования, компании-аутсорсеров, выполняющие многочисленные функции в области менеджмента, маркетинга, логистики в целях оптимизации каналов распределения и эффективного управления материальными, информационными, рыночными потокопроцессами.
Так, например, в городе Москва в роли девелопера успешно выступает известная корпорация «Интеко», которая подыскивает привлекательные земельные участки для застройки, готовит и утверждает документацию в части юридического оформления, продают или арендуют строительным и инвестиционным компаниям. При отсутствии покупателей реализуют самостоятельно с привлечением различных компаний, в том числе и по контракту на аутсорсинг.
Рис. 1.Технология реализации строительного проекта
с использованием услуг аутсорсинга
Технология реализации строительного проекта представляет последовательный многоступенчатый процесс от обоснования целесообразности строительного проекта до его реализации с привлечением институтов инвесторов, посредников, компаний-аутсорсеров, муниципальных и других властных структур.
Способ строительства может быть: подрядным, хозяйственным и смешанным.
Подрядный способ строительства ведется постоянно действующими строительно-монтажными организациями. Юридические и физические лица, для которых должно осуществляться строительство, выступают в роли заказчиков, а строительные организации в роли подрядчиков. Взаимоотношение между заказчиком и подрядчиком регулируются путем заключения между ними договора подряда на строительство новых, реконструкцию и расширение действующих объектов. Этот способ наиболее полно соответствует условиям технического прогресса и лучше, чем хозяйственный способ.
Хозяйственный способ строительства характеризуется тем, что предприятие, имеющее средства для строительства, не привлекая подрядную организацию, самостоятельно выполняют для собственных нужд строительно-монтажные и ремонтно-строительные работы. Для этого каждому предприятию приходится создавать собственную производственную базу, приобретать или брать в аренду строительные машины, механизмы, инструмент, инвентарь, обеспечивать стройку материалами, конструкциями, проектно-техническим и административно-управленческим персоналом. По окончании строительства созданная для него производственная база, а также кадры строителей обычно расформировываются.
Смешанный способ строительства совмещает подрядный и хозяйственный способы, когда часть работ выполняют по договору подрядные организации, а часть работ ведут собственными силами.
Основными участниками строительного проекта являются: компания-девелопер, инвестор, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик, проектировщик, пользователь недвижимостью. Рассмотрим каждого из участников строительства более подробно.
Среди основных участников строительного процесса являются компании-девелоперы, которые осуществляют процесс интеграции строительного производства и инвестиционной сферы с использованием инструментов менеджмента, маркетинга, логистики в единую систему управления в рамках инвестиционно-строительного комплекса (ИСК).
Значение роли компании – девелопера определяется в отдельных трудах современных отечественных авторов. Трудно не согласиться с мнением ученых А.Н. Асаулом, В.П. Граховым, что: «Значимость девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями, важнейшие из которых – выбор наилучшего варианта развтия объектов недвижимости из всех возможных, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, привлечение, финансирование и контроль за работой подрядчиков, обеспечение и реализация проекта, а также реализация созданного объекта недвижимости путем продажи, сдачи в аренду и пр.»*.
К этому правомерному выводу необходимо добавить, что для производства и реализации готовых объектов капитального строительства девелоперу важно владеть искусством аутсорсинга, чтобы на различных этапах строительного проекта рекомендовать помимо подрядчиков, другие внешние организации для выполнения маркетинговых исследований, внедрения новейших форм и методов логистики, реализации недвижимости, её сервисной эксплуатации.
Трудно переоценить значение инвестора, в роли которого выступает юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных средств для реализации строительного проекта.
*А.Н. Асаул, В.П. Грахов. Маркетинг-Менеджмент в строительстве.-СПб.:Гуманистика, 2006, с.42
Инвестор – субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий вложение собственных, привлеченных или заемных средств в создание или воспроизводство основных фондов. Инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций, определяет организационные формы строительства и привлекает на договорной основе юридических и физических лиц, необходимых ему для реализации инвестиционного проекта, а также вступает в финансово-кредитные отношения с другими участниками инвестиционного процесса. Инвестор передает застройщику право распоряжаться выделенными средствами.
Участниками инвестиционной деятельности могут выступать заказчики, подрядчики, поставщики, банки, страховые общества, проектировщики, посредники, научно-консультативные фирмы, иностранные организации, которые по законодательству своей страны имеют право на участие в инвестиционной деятельности в качестве собственников инвестиций. В качестве финансовых инструментов могут быть использованы средства стратегического инвестора, собственные средства подрядчика, а также авансовые платежи клиентов-пользователей недвижимостью в виде акций, облигаций, кредитов, векселей и т.п.
На практике девелопер и заказчик-застройщик часто выступают в одном лице. Заказчик (субъект инвестиционной деятельности) - юридическое или физическое лицо, имеющее финансовые средства и представившее по требованию подрядчика поручительства о своей платежеспособности. В сфере капитального строительства распространены также заказчики, распоряжающиеся капитальными вложениями, источниками которых являются средства государственного бюджета и собственные средства предприятий.
Застройщик – юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, или как индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Иными словами застройщик обладает правами на земельный участок под застройку, он является землевладельцем. Заказчик, в отличие от застройщика, лишь использует земельный участок под застройку на правах аренды. Застройщик на основании договора с инвестором распоряжается его денежными средствами для финансирования возведения объектов, осуществляет технический надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемку промежуточных и законченных работ и подготовку объектов для сдачи в эксплуатацию.
Генеральный подрядчик - предприятие, осуществляющее по договору подряда строительство, отвечающее перед заказчиком за возведение объекта в полном соответствии с условиями договора, проектно-сметной документации и строительными нормами и правилами. Он привлекает к выполнению отдельных видов строительно-монтажных работ субподрядные организации и несет ответственность за уровень и качество выполненных специализированных работ – монтаж конструкций, монтаж технологического оборудования, выполнение сантехнических, электромонтажных, пусконаладочных работ – в течение гарантийного срока после ввода объекта в эксплуатацию.
Подрядчик – предприятие, осуществляющее по договору подряда строительство объекта. Подрядчик должен иметь лицензию на осуществление им тех или иных видов деятельности.
Проектировщик – проектная, проектно-изыскательная и научно-исследовательская организация, осуществляющая разработку проекта объекта строительства.
Пользователь объекта капитального строительства – юридическое или физическое лицо, для которого строится объект. Им могут быть также иностранные юридические лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные организации. Пользователем объекта строительства может быть и инвестор.
Компания –девелопер в последнее время акцентирует внимание на организацию коммерческой деятельности в сфере услуг аутсорсинга. Коммерческая деятельность в сфере услуг аутсорсинга в строительстве на российском рынке только зарождается, поэтому непременными условиями эффективного развития, прежде всего, является наличие достаточной экономической свободы субъектов деловых отношений, владение собственным капиталом, способность умело управлять финансами, возможность извлечения максимальной для каждых данных складывающихся условий прибыли и ее капитализации при регулирующей роли государства.
Услуга в системе аутсорсинга строительной компании заключена в передаче функций разработки строительных проектов, производства недвижимости, финансовой и технической поддержки, дизайна, программного обеспечения, автоматизации продажи строительных объектов внешним исполнителям - аутсорсерам.
В последнее время увеличиваются объемы сервисных услуг, оказываемые со стороны таких известных компаний как «Дон-строй», «Тиги Кнауф», группа компаний «Стрим», «Промышленность», «Энергия», и др.
Практика аутсорсинга в строительной индустрии отмечает спрос на такие виды услуг, как: выполнение учетно-бухгалтерских функций; функций инжиниринга; ремонтных работ; провайдерских услуг на транспортные перевозки, снабжение строительными машинами и механизмами и др.
Компания-девелопер, владея искусством аутсорсинга, разрабатывает стратегии рыночного участия, которые сводятся к сосредоточению всех ресурсов на том виде деятельности участников строительства, который является основным для компании, и гибкой передаче остальных (поддерживающих, сопутствующих) функций надежному и профессиональному партнеру.
В результате, получив заказ, каждая компания в отдельности тщательно выбирает, какие виды работ целесообразно выполнить собственными силами, а какие - передать на исполнение сторонней организации в рамках соглашения на аутсорсинг.
Системный подход к выбору аутсорсера предполагает разработку корпоративных стратегий, в основе которых используются три основные компоненты: стоимость, качество и сроки исполнения.
Стратегия аутсорсинга в строительстве – планово-управленческие решения на передачу отдельных видов работ (услуг) сторонним организациям в целях повышения качества, сервисности обслуживания, а также снижения себестоимости и времени исполнения.
В условиях неопределенности и риска рыночной экономики проблема не в том, чтобы произвести строительную продукцию, а в том, чтобы ее продать, т.е. организовать эффективный сбыт, который предполагает учет покупательной способности потребителя, инфляции, конъюнктуры рынка; принятие оптимальных организационно-технических решений, критериями которых являются такие показатели, как сроки выполнения строительно-монтажных работ, их стоимость, ограничения по ресурсам, учитывая современные достижения в строительном производстве.
В конечном счете, производственно-сбытовая деятельность строительных организаций должна основываться на следующих маркетинговых принципах:
1. Ориентация на потребителей, перенесение центра управленческих решений в сбытовые звенья организации. Основными объектами изучения и воздействия выступают потребители-заказчики, конкуренты, конъюнктура самого рынка и технико-экономические и архитектурно-планировочные характеристики строительной продукции.
2. Системности рыночного участия за счет комплексной оценки тенденций, закономерностей в процессе принятия стратегических решений с учетом потенциальных проблем сбыта. При этом организация должна стремиться заранее спрогнозировать варианты возможных ситуаций на рынке и разработать набор возможных стратегических решений.
3. Своевременности создания информационного банка маркетинговых данных в результате непрерывного сбора и обработки информации как одной из важнейших основ ситуационного управления.
4. Социально-деловой активности предпринимателя в части воздействия маркетинговых усилий не только на общественное мнение, но и реализации стратегии активного воздействия на рынок строительной продукции. Этот принцип развивает предпринимательскую инициативу как единственно возможную форму управления производством и сбытом строительной продукции для выработки новых конкурентоспособных идей в целях организации новой строительной продукции в максимально сжатые сроки.
5. Принцип формулы успеха с ориентацией на достижение высоких результатов посредством выработки долгосрочных стратегических целей, обеспечивающих строительным организациям относительную независимость от состояния рынка в периоды временного ухудшения, что связано, прежде всего с поддержанием лидерства в области технологии строительного производства. Данный принцип предполагает не только гибкое использование маркетинго-логистических инструментов, но и осуществление на регулярной основе экономико-финансового анализа в целях альтернативного выбора эффективных каналов сбыта: прямого сбыта, через торги и аукционы, посреднические фирмы (торговые дома), ипотеку
Литература
1. Акимов В.В., Макарова Т.Н., Мерзляков В.Ф., Огай К.А. Экономика отрасли (строительство) – М.: ИНФРА-М. 2005.
2. Аникин Б.А. Аутсорсинг. Создание высокоэффективных и конкурентоспособных организаций. Учебное Пособие. – М.: Инфра, 2003.
3. А.Н. Асаул, В.П. Грахов. Маркетинг-Менеджмент в строительстве.-СПб.:Гуманистика, 2006.
4. Гаррет Б., Дюссож П. Стратегические альянсы. М.: ИНФРА-М, 2002, с. 48-53.
5. Гелбрейт Дж.К. Экономические теории и цели общества. М.: Прогресс, 1979.
6. Календжян С.О. Аутсорсинг: делегирование управления в стратегии развития компании. – М.: Дело, 2003.
7. ЛАР студия Веб дизайна //ИТ - аутсорсинг – эффективное решение бизнес-задач –М., 2003.
8. Проценко О.Д., Новиков Д.Т., Голиков Е.А., Карнаухов С.Б. Развитие логистики в России// Материалы международной научно-практической конференции «Логистика, менеджмент, маркетинг, коммерция: теория и практика – Самара, 2001
9. Синяев В.В. Развитие системы аутсорсинга в сфере строительного бизнеса - М.: ИВЦ МАРКЕТИНГ. 2004
10. Синяев В.В. Стратегии аутсорсинга в строительстве(аспекты маркетинга, логистики, PR)-М.: Издательский дом «Дашков и К», 2005
11. Земляк С.В., Синяев В.В. Маркетинг в сфере малого бизнеса/ Учебное пособие-М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2006
12. Земляк С.В..Синяев В.В. Маркетинговые коммуникации/Учебник – М.: ИВЦ МАРКЕТИНГ, 2007.
13. Синяева И.М., Маслова В.М., Синяев В.В. Сфера PR в маркетинге/Учебное пособие –М.:ЮНИТИ, 2007
14. Хейвуд. Д. Аутсорсинг: в поисках конкурентных преимуществ. // Пер. с английского. – М.: Изд. Дом. «Вильямс», 2002.
|
